Praktijkgeval gebruik laatste-kans-overeenkomst

In de rechtspraak zijn nog niet veel uitspraken gewezen over de laatste-kans-overeenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 2 BW en het gebruik daarvan door een corporatie. Wel is duidelijk dat kantonrechters scherp zijn op het tegengaan van misbruik van de laatste-kans-overeenkomst. Zie daarvoor als voorbeeld de uitspraak van de Rechtbank Gelderland. In een recente uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant in kort geding van 8 maart 2018 is in een bijzondere situatie de vraag in kort geding voorgelegd of de beëindiging van de laatste-kans-overeenkomst leidt tot een grond voor ontruiming.

Praktijkcasus: uitspraak rechtbank in kort geding 8 maart 2018

In deze zaak was sprake van een eerdere ontbinding van de huurovereenkomst. In de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst sluit de verhuurder met de huurder een betalingsregeling. Indien de betalingsregeling niet wordt nagekomen, zal de verhuurder alsnog het vonnis gebruiken om de woonruimte te ontruimen. De huurder komt herhaaldelijk de betalingsverplichtingen niet na. De verhuurder zegt tot tweemaal toe de ontruiming aan waarna alsnog weer alles wordt betaald en de ontruiming geen doorgang vindt. Pas na 1,5 jaar wordt er een laatste kans overeenkomst gesloten in de zin van artikel 7:271 lid 2 BW voor de duur van 12 maanden. De huurder komt zijn betalingsverplichting opnieuw niet na en de verhuurder vordert in een procedure ontbinding van de laatste-kans-overeenkomst en ontruiming van de woning. De verhuurder stuurt hangende de bodemprocedure tijdig de schriftelijke kennisgeving en start een kort geding tot ontruiming vanwege de reguliere beëindiging van de huurovereenkomst.

Oordeel rechter in kort geding

De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het staat volgens de rechter vast dat de eerder gesloten huurovereenkomst is ontbonden door de rechter. De gesloten laatste-kans-overeenkomst is per 26 januari 2018 geëindigd en biedt evenmin nog een titel voor een langer verblijf van de huurder in de woning. Ook is door de huurder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de eerdere ontbonden huurovereenkomst (stilzwijgend) is voortgezet. Van een situatie als bedoeld in artikel 7:230 BW is geen sprake, omdat de huurder onvoldoende heeft onderbouwd dat beide partijen een voortzetting van de huurovereenkomst beoogden. Na het vonnis van 21 mei 2015 is er dus geen nieuwe huurovereenkomst ontstaan en ook is de oude huurovereenkomst van 17 juli 2014 niet stilzwijgend voor onbepaalde tijd voortgezet. De huurder komt dan ook geen beroep toe op het vonnis van de Rechtbank Overijssel van 5 december 2017, waar sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met huurbescherming, welke overeenkomst naadloos werd gevolgd door een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder huurbescherming ex artikel 7:271 lid 1 BW.

De vordering tot ontruiming wordt dan ook toegewezen.

Conclusie

In deze uitspraak wordt voor het eerst een oordeel gegeven over een situatie waarbij sprake was van een ontbinding van de huurovereenkomst, opschorting van de executie van het vonnis onder voorwaarden, het sluiten van een laatste-kans-overeenkomst, het niet nakomen van de betalingsverplichtingen en het beëindigen van de laatste-kans-overeenkomst door de schriftelijke kennisgeving. Aan de hand van deze uitspraak kan worden geconcludeerd dat het dus mogelijk is om de laatste-kans-overeenkomst ook te gebruiken ingeval van een ontbinding van de huurovereenkomst waarbij sprake is van een langere periode tussen de ontbinding en het sluiten van de laatste-kans-overeenkomst. Van belang is dat in de tussenliggende periode duidelijk richting de huurder goed wordt gecommuniceerd en dat de huurder ook weet waar deze aan toe is.

Mocht u vragen hebben over deze zaak of advies wensen in een vergelijkbare zaak, kunt u met mij contact opnemen.

Auteur: Bart Poort

Plaats een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*


UA-69824055-1