Huurachterstand versus vertrouwen mededelingen kantonrechter

Soms komen er in mijn praktijk zaken voorbij waarvan je denkt, hoe krijg je het verzonnen. De casus die ik hierna bespreek is daar een goed voorbeeld van. Een op het oog simpele incassozaak is uitgelopen op een uitgebreide procedure met een bodemprocedure, een executiegeschil, een kort geding, een hoger beroep van een vonnis in de bodemprocedure en een nieuwe bodemprocedure.

Casus
In de zaak van het hof ‘s-Hertogenbosch van 7 november 2017 had de woningcorporatie een incassoprocedure bij het kantongerecht gestart in verband met drie maanden huurachterstand. De huurder voert mondeling verweer. Bij het voeren van mondeling verweer wordt het verweer door een rolrechter opgeschreven waarbij de eisende partij niet aanwezig is. Er vindt op dat moment nog geen inhoudelijke behandeling plaats. Echter in deze zaak ging de rolrechter wel inhoudelijk op de zaak in. In het verslag van de zitting is het volgende opgenomen:

U zegt mij dat u meteen vonnis zult wijzen maar dat ik daar niet van moet schrikken want in dat vonnis zal staan dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat ik de woning moet ontruimen. U zegt mij echter dat Woonbedrijf van dat vonnis geen gebruik zal maken als ik ervoor zorg dat de huurachterstand binnen een maand na vandaag volledig is afgelost en dat ook de lopende huren zijn betaald. U voorkomt daarmee dat er nog een zitting moet worden gehouden en dat voor mij de kosten alleen maar hoger worden.

De woningcorporatie was bij deze zitting niet aanwezig. Van een comparitie van partijen was nog geen sprake.

Vervolgens is er door een andere rechter een vonnis gewezen waarbij op basis van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte is toegewezen. In dit vonnis heeft de kantonrechter geen clausule opgenomen die inhoudt dat de woningcorporatie geen gebruik mag maken van het vonnis indien de huurder de huurachterstand binnen een maand volledig heeft afgelost.

De woningcorporatie verzoekt de deurwaarder om het vonnis ten uitvoer te leggen en de ontruiming te laten plaatsvinden. De huurder start een executiegeschil. De voorzieningenrechter verbiedt de tenuitvoerlegging van het vonnis en schorst de ontbinding van de huurovereenkomst totdat in het hoger beroep tegen het vonnis in de bodemprocedure wordt beslist. In verband met een nieuwe huurachterstand wordt door de woningcorporatie in kort geding opnieuw ontruiming gevorderd. Deze vordering wordt toegewezen en de woonruimte wordt ontruimd.

 Uitspraak gerechtshof

De huurder stelt hoger beroep in tegen het vonnis van de kantonrechter. Het gerechtshof heeft beoordeeld of de kantonrechter terecht de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte mocht toewijzen. Het hof oordeelt dat de kantonrechter die het vonnis in de bodemprocedure heeft gewezen, terecht en op juiste gronden de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte heeft toegewezen. Het hof komt tot dit oordeel op basis van de volgende overwegingen:

het staat vast dat de huurder tekort was geschoten in de nakoming van de huurbetalingsverplichtingen;

  • deze tekortkoming was voldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen;
  • de betalingsachterstanden hebben zich sinds het ingaan van de huurovereenkomst bij herhaling voorgedaan;
  • de betalingsachterstand bij het uitbrengen van de inleidende dagvaarding bedroeg omstreeks drie maanden;
  • de huurachterstand is, hoewel tijdelijk verminderd door enkele betalingen, daarna nog verder opgelopen;
  • het betalingsgedrag van de huurder geeft onvoldoende aanleiding om te veronderstellen dat hij in de toekomst zijn betalingsverplichtingen wel correct zal nakomen;
  • de door de huurder gestelde belangen van de kinderen leiden niet tot een andere uitkomst;
  • gelet op deze overwegingen kan aan de opmerking van de rolrechter geen recht worden ontleend, zeker nu in het vonnis geen clausule is opgenomen die voldoet aan de vormvereisten van artikel 7:280 BW, de terme de grâce.

Conclusie

Het gerechtshof heeft terecht de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte bekrachtigd. Een andere uitkomst zou niet acceptabel zijn geweest, gelet op de hoogte van de huurachterstand en de afwezigheid van de woningcorporatie bij de bewuste zitting waarin de mededeling door de rolrechter is gedaan. Mocht u nog vragen hebben over deze concrete casus of over discussies rondom huurachterstanden en executiegeschillen alsmede aanzuivering van huurachterstanden hangende de procedure, kunt u contact met mij opnemen.

Auteur:      Bart Poort

Plaats een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*


UA-69824055-1