Gevolgen Wet doorstroming huurmarkt voor woningcorporaties

Sinds 1 juli 2016 hebben woningcorporaties te maken met de Wet doorstroming huurmarkt. Er is al veel gepubliceerd over de inhoud van deze wet, zie bijvoorbeeld de eerdere column van mr. Bart Poort. De wetswijzigingen brengen behoorlijk wat veranderingen met zich mee voor de huurmarkt. Voor woningcorporaties zijn er twee (vrij significante) wijzigingen. Dit artikel zal dieper ingaan op de nieuwe, eenvoudig(er) op te zeggen huurovereenkomsten voor bepaalde duur.

Relevante wijzigingen voor woningcorporaties

De twee belangrijkste wijzigingen waarmee corporaties te maken krijgen, zijn:

  1. De introductie van speciale huurovereenkomsten voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten met een bepaalde duur, die eenvoudiger door de verhuurder en huurder kunnen worden beëindigd.
  2. Aan de doelgroepencontracten (zoals het campuscontract voor studenten) worden drie doelgroepen toegevoegd: promovendi, jongeren en grote gezinnen.

Beperking nieuwe huurovereenkomsten voor corporaties

Voor toegelaten instellingen, de woningcorporaties, is in de Woningwet een beperking opgenomen voor het gebruik van de nieuwe huurovereenkomsten voor DAEB-woningen met een bepaalde duur. Slechts in enkele situaties mogen corporaties gebruikmaken van de bijzondere huurovereenkomst voor bepaalde duur. Allereerst kan het louter gaan om contracten waarbij de aanvangsduur maximaal 2 jaar is voor zelfstandige woonruimte en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte. Bijzondere huurovereenkomsten mogen bovendien alleen worden gebruikt voor bepaalde groepen.

Bijzondere huurovereenkomst bepaalde tijd: groepen

Op 30 juni 2016 is een ministeriële regeling gepubliceerd. Daarin is geregeld dat corporaties gebruik mogen maken van bijzondere huurovereenkomsten voor bepaalde duur voor deze vier groepen:

  1. Huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland wonen, alsmede huurders die afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland werken of studeren.
  2. Huurders in een ‘wisselwoning’. Oftewel huurders die vanwege renovatie of sloop (die wordt gevolgd door vervangende nieuwbouw) tijdelijk een andere woning moeten betrekken.
  3. Huurders die afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang, dan wel huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte.
  4. Huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans huurovereenkomst aangaat. Alsmede huurders met wie de corporatie een tijdelijke huurovereenkomst afsluit die wordt gecombineerd met woonbegeleiding.

Vervallen huurovereenkomst naar aard van korte duur

Vóór 1 juli 2016 gebruikten corporaties veelvuldig de huurovereenkomst naar aard van korte duur voor deze situaties. Echter, vanaf 1 juli 2016 mogen corporaties deze contracten niet meer toepassen voor voornoemde vier categorieën. Duurt de bijzondere huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte langer dan 2 jaar, dan heeft de huurder dus volledige huurbescherming. Hierin liggen risico’s voor de praktijk besloten. Corporaties moeten hier bedacht op zijn bij hun keuze om woonruimte in deze situatie te verhuren. Eventueel dienen zij hun contracten aan te passen.

Interpretatie laatste kans huurovereenkomst

Categorie 4 zal in de praktijk lastig te duiden zijn voor corporaties. Het begrip laatste kans overeenkomst wordt door de verschillende corporaties verschillend uitgelegd. Er zijn corporaties die in uitzonderlijke gevallen een gebruiksovereenkomst sluiten na een ontbinding van een huurovereenkomst door de rechter. Volgens vaste rechtspraak is dit geen huurovereenkomst. In de ministeriële regeling wordt gesproken over een ‘laatste kans huurcontract’. Dat zou een wijziging van de bestaande huurovereenkomst zijn. Bijvoorbeeld om nadere gedragsmaatregelen af te spreken, of voorwaarden voor een laatste kans. In zulke gevallen kan er namelijk niet daadwerkelijk worden gesproken van een nieuwe huurovereenkomst.

Geen huurbescherming bij overheersende woonbegeleiding

Heeft een woningcorporatie een tijdelijke huurovereenkomst gekoppeld aan afspraken over woonbegeleiding? Uit vaste rechtspraak blijkt dat bij overeengekomen woonbegeleiding waarbij de begeleiding het overheersende element is, de huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijven. De huurder mist dan dus huurbescherming. Nu deze vaste rechtspraak is opgenomen in de ministeriële regeling, mag een dergelijke overeenkomst niet langer dan twee jaar duren. Duren ze toch langer dan 2 jaar, dan kan mogelijk nog wel worden gesteld dat de huurbescherming niet geldt vanwege het overheersende element van woonbegeleiding.

Verbod bijzondere huurovereenkomsten voor overige situaties

In situaties die buiten deze vier categorieën vallen, mag geen gebruik worden gemaakt van de bijzondere huurovereenkomst voor bepaalde duur. Dit verbod is opmerkelijk. Ook buiten deze situaties zijn er namelijk gevallen denkbaar waarin het wenselijk is om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te gebruiken. Denk bijvoorbeeld aan een huurovereenkomst met een huurder die binnen die twee jaar aanzienlijk in inkomen stijgt. Zou dit verbod niet gelden, dan zou het ‘scheefhuren’ – en daarmee een deel van de problemen rondom de doorstroming van de huurmarkt – beter kunnen worden aangepakt. Een gemiste kans aldus.

Onduidelijkheid sanctie overtreden verbod

Wat is de sanctie wanneer een corporatie in strijd met dit verbod handelt? Binnen de nieuwe situatie is het niet duidelijk wat de sanctie is voor overtreding van dit verbod. Aangezien het verbod niet is opgenomen in de huurrechtelijke bepalingen, wordt niet ten nadele van de huurder afgeweken. Een huurder zal aldus ook geen bepalingen kunnen vernietigen op die grond. Wel zou de huurder mogelijk een geslaagd beroep kunnen doen op de algemene vernietigingsgrond, aangezien de bepaling in de huurovereenkomst in dat geval in strijd is met een dwingende wetsbepaling. Een andere optie is dat de woningcorporatie wordt aangesproken door de Autoriteit Woningcorporaties, maar de nieuwe wet vermeldt hier niets over.

Inschrijving woonruimte moet in huisvestingsverordening

Tot slot dicteert de Wet doorstroming huurmarkt dat de gemeenteraad de huisvestingsverordening (mogelijk) moet aanpassen. Daarin dient te staan dat de inschrijving van een huurder om in aanmerking te komen voor woonruimte, niet mag vervallen als hij een bijzondere huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan. Per 1 juli 2016 moeten dus alle huisvestingsverordeningen worden nagelopen en aangepast. Zo ook alle regelingen van toegelaten instellingen, aangezien hierin tot dit moment nog geen rekening is gehouden met de nieuwe wettelijke regeling.

Gevolgen wet voor uw corporatie

Heeft uw corporatie vragen over de nieuwe wet- en regelgeving? Of wilt u advies over het omgaan met deze wijzigingen in de praktijk, dan wel de keuze voor of inhoud van verschillende contractvormen? Als corporatie kunt u te allen tijde terecht bij mr. Bart Poort, advocaat-partner bij Weebers Vastgoed Advocaten en medeoprichter van het online kennisplatform corporatierecht.nl. Bart Poort werkt voor diverse corporaties en commerciële vastgoedpartijen. Daarbij heeft hij zich onder meer beziggehouden met zaken op het gebied van complexe overlast, woonbegeleiding, renovatie en gebreken, bijzondere contractvormen, executiegeschillen, hennep- en woonfraude. Ook is hij gespecialiseerd in huurrecht gerelateerde wet- en regelgeving en adviseert hij commerciële vastgoedpartijen bij huurrechtelijke zaken.

Plaats een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*


Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

UA-69824055-1