Geen hoofdverblijf vanwege voorarrest

In de rechtspraak is algemeen aangenomen dat een huurder die voor langere tijd in detentie verblijft op basis van een veroordeling in een strafprocedure, niet zijn hoofdverblijf heeft in de gehuurde woning. Het was echter onduidelijk of een huurder ook geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft indien deze slechts op basis van een voorlopige hechtenis in detentie verblijft in afwachting van de uitkomst van de strafprocedure. In een procedure die heeft geleid tot een vonnis van de Rechtbank Oost-Brabant op 1 februari 2018 is de vraag voorgelegd of ook een langdurige periode van een voorlopige hechtenis kan leiden tot het niet hebben van het hoofdverblijf van een huurder in de gehuurde woning van een corporatie. Deze vraag heeft de kantonrechter bevestigend beantwoord.

Praktijkcasus: uitspraak rechtbank 1 februari 2018

In deze zaak verblijft de huurder ten tijde van dagvaarden al ruim 12 maanden in detentie op basis van een voorlopige hechtenis in afwachting van de uitkomst van de strafprocedure in eerste aanleg. In de algemene voorwaarden is opgenomen dat de huurder het gehuurde tijdens de huurtijd zelf als woonruimte moet gebruiken en het gehuurde niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming onder mag verhuren of aan derden in gebruik mag geven. De voorzieningenrechter in kort geding had de ontruiming op basis van deze omstandigheid afgewezen omdat de voorzieningenrechter oordeelde dat de huurder niet zijn hoofdverblijf vrijwillig had opgegeven vanwege de detentie.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter in de bodemprocedure komt tot een ander oordeel dan de voorzieningenrechter in kort geding. De rechter oordeelt dat of de huurder zijn hoofdverblijf elders heeft gehad niet alleen wordt bepaald door de intentie van de huurder, maar ook door de concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de gehuurde woning en de leefsituatie van de huurder. Het staat vast dat de huurder in verband met zijn detentie gedurende een periode van meer dan 18 maanden niet zelf in het gehuurde heeft gewoond. Deze periode van niet-gebruik is voldoende lang volgens de rechter om te concluderen dat de huurder gedurende deze periode zijn hoofdverblijf elders had, ook al had de huurder (mogelijk) de intentie terug te keren naar de woning. De huurder heeft zich door het niet-gebruiken van de woning niet gedragen als een goed huurder en is om die reden tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De stelling van de huurder dat deze verwacht op korte termijn in vrijheid te worden gesteld in verband met gebrek aan bewijs in de strafzaak en dat deze dan naar huis wil gaan, maken volgens de rechter niet dat sprake is van de uitzonderingssituatie van artikel 6:265 lid 1 BW. De verplichting van de huurder om de woning te bewonen en zich als een goed huurder te gedragen is een kernverplichting van de huurovereenkomst en het niet gebruiken van het gehuurde had geen incidenteel karakter maar duurde al ruim 1,5 jaar.

Ook als de huurder op korte termijn in vrijheid zou worden gesteld brengt dat volgens de rechter nog steeds mee dat de huurder gedurende een lange periode niet in de woning heeft gewoond. Er is sprake van een onomkeerbare situatie en de tekortkoming in de nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst is niet voor herstel vatbaar.

De kantonrechter wijst de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toe.

Conclusie

Deze uitspraak is relevant voor de praktijk. Indien een huurder voor langere tijd in detentie verblijft, zowel in het kader van de voorlopige hechtenis als in verband met het uitzitten van een veroordeling, kan dat reden zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Een precieze periode van een minimale detentieperiode kan niet worden gegeven. Daarbij valt op basis van rechtspraak te denken aan minimaal een periode van 3 tot 6 maanden. Ook volgt uit deze rechtspraak dat de uitkomst van de strafprocedure niet hoeft te worden afgewacht en ook indien de huurder mogelijk vrij zou komen, dit niet (zondermeer) een toewijzing van de vordering tot ontruiming in de weg hoeft te staan.

Mocht u vragen hebben over deze uitspraak of advies nodig hebben in een vergelijkbare zaak, kunt u met mij contact opnemen.

Auteur: Bart Poort

 

 

Plaats een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*


UA-69824055-1