Marktwaarde bij gebiedsontwikkeling

Woningcorporaties hebben altijd een belangrijke rol gespeeld bij gebiedsontwikkelingen. Zij konden een belangrijk deel van het woningareaal en bijbehorende bouwkavels overnemen en de eerste bouw garanderen. Zo waren zij vaak het vliegwiel. Door de herziene Woningwet is deze rol veranderd. Naast de werking van de markttoets ex artikel 44c Woningwet voor niet DAEB-activiteiten in gebiedsontwikkelingen heeft ook het Waarderingshandboek effect op de positie van woningcorporaties bij gebiedsontwikkelingen.

Het Waarderingshandboek schrijft voor wat de waardering is van het eigen bezit voor de financiële verslaglegging en daarmee feitelijk ook voor de bedrijfsvoering. Gesteld kan worden dat de waardering van te realiseren nieuwe sociale woningen een VON-prijs hebben, conform de waarde die geldt op basis van het Waarderingshandboek. Daarbij blijkt deze waardering op basis van kasstromen en dus onder meer huurinkomsten en een marktconforme disconteringsvoet laag uit te vallen.

Als deze waarde bij nieuwbouw niet als uitgangspunt wordt gehanteerd is feitelijk sprake van een onrendabele top. Omdat de exploitatieperiode van sociale woningbouw gelijk aan de planperiode van bestemmingsplannen en de door gemeente doorgaans in afnamecontracten op te leggen exploitatieperiode doorgaans 10 jaar is, rijst de vraag of deze onrendabele top voor woningcorporaties acceptabel is. Dit nog los van de vraag of dergelijke financiële verplichtingen onder de herziene Woningwet überhaupt door woningcorporaties kunnen worden aangegaan.

Bij gemeentelijke gronduitgifte of bij gronduitgifte door een ontwikkelaar kan vervolgens de vraag worden opgeworpen welke grondprijzen reëel zijn voor sociale woningbouw. Als er wordt gewerkt met de traditionele/gebruikelijke residuele grondwaardemethode zal in veel gevallen worden vastgesteld dat het residu lager is dan de grondprijzen die de laatste jaren voor sociale woningbouw gangbaar waren.

Sommige gemeenten hanteren de residuele grondwaarde als uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid, anderen hebben grondprijzen vastgesteld. In beide gevallen zullen zich onregelmatigheden voordoen bij de onderhandelingen over afname van bouwkavels door de woningcorporatie. Ofwel de prijs is te laag voor de grondexploitant, ofwel de prijs is te hoog voor de woningcorporatie. Dat betekent dat maatwerk doorgaans noodzakelijk zal zijn. Er kan ruimte gevonden worden in de uitgiftevoorwaarden, de kwaliteit van het programma of anderszins. Het is hoe dan ook noodzakelijk om af te stappen van hetgeen bij gebiedsontwikkelingen altijd gangbaar was.

Plaats een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*


Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

UA-69824055-1